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评估人员指出，江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司给的评估值低，原因可能有两个：一是没有考虑土地升值或土地升值没有按市场价计算；二是没有将已经建成的地下建筑入账。对于南京高科给出不能采用市场法的理由，评估人士表示：“他们的说法不成立。”房企人士：7,625万卖价太低

为了获得更充分的证据，再委托某房地产上市公司专业人士进行核算。

该上市公司黄先生表示：“计算C地块的土地价值最好用楼面地价计算。中建工业设备安装有限公司拿的土地单方价格为4,838.71元/平方米，考虑容积率为3，楼面地价应该为1,612.9元/平方米。C地块的土地价值为土地面积为4.07万平方米，容积率为2.7，土地价值应为1.77亿元。”

对于已建成的房产估算，黄先生提供了两种方法。第一种和上述评估机构一样，以3,000元/平方米的建安成本计算，地下建筑造价为9,030万元，加上土地当前价值再减去仙林商务的8,472.73万元流动负债，得出交易价格应该为1.82亿元。

第二种方法便是通过投入金额估算。

南京高科曾表示，C地块商务办公楼项目目前已投入1.9亿元，“如果这其中不包括7,934万元的购地成本，按照已投入成本加C地块目前的价值再减去负债，确定最终交易价格应该为2.82亿元。如果1.9亿元包含7,934万元购地成本，算法依旧，只是投入成本应该为1.1亿元，得出交易价格为2.02亿元。”黄先生说。

对于这些估算方法，黄先生称没有优劣，“最关键是看地段，如果这个地段开发程度高、商业氛围好，估算的交易价格就有点低；如果地段开发程度不高、商业氛围不好，估算的交易价格就可能有点高。我们通过地图看到，仙林大学城附近的开发程度还是比较高的。”对于南京高科最后以7,625.34万元出售项目，黄先生感叹：“那的确是太低了。”

需要注意的是，上述两位专业人士核算的方法皆为成本法辅以市场法。

针对独立评估机构以及同行给出的估算结果，昨日试图联系南京高科的董秘谢建晖寻求回应，无奈电话无人接听。(每日经济新闻 许金民)

中信证券犯低级会计差错：新办公大楼零折旧

已投入使用的办公大楼，已收到租金的办公大楼，却一分钱折旧都不提，这样一件闻所未闻的事，就发生在中国顶级券商--中信证券 ( 600030 ) 身上。

作为资本市场的重要成员，券商因辅导企业上市、并为企业提供资本运作的咨询服务，理所当然是财务专家。中信证券作为行业翘楚，更应该是专家中的专家。

不过，中信证券上周五(8月19日)晚间发布的2011年半年报，却出现低级会计差错。有专业财务人士指出，中信证券北京与深圳的新办公大楼早已入住，但已投入使用的新大楼竟然离奇地属于“在建工程”，导致中信证券每个月少计提折旧573万元。

新办公大楼已投入使用

2009年7月，中信证券决定分期付款购买北京瑞城中心写字楼项目，作为北京地区办公地，预算不超过14亿元。1个月后，中信证券再次公告，由于将注册地迁回深圳，因此决定花费不超过10.4亿元，分期购买深圳卓越时代广场二期写字楼。

这两项购楼计划在当时引起了媒体和市场的广泛关注。特别是北京瑞城中心，曾是北京地区著名烂尾楼，中信证券入驻可以说是盘活了这一项目。经过两年等待，中信证券终于搬入新办公大楼。

今年4月和5月，中信证券先后公告深圳总部和北京办公地址更改；并且瑞城中心与卓越时代二期都因中信证券的入驻，更名为“中信证券大厦”。

但蹊跷的是，在半年报中，两个地方的新大楼仍然被中信证券列入“在建工程”核算：截至6月30日，瑞城中心办公楼，即北京的新办公大楼账面价值14.93亿元；卓越时代广场二期--深圳的新办公大楼账面价值为5.65亿元。

公司：没转是因有事没做完

值得一提的是，两处新办公大楼不只是中信证券一家入住。从去年11月20日起，中信证券已经将卓越时代广场的5-10层租给中信银行深圳分行。瑞城中心1层大堂和结构15层房屋则租给中信银行总行营业部，起租日从今年5月1日开始。今年上半年，光是这两处房产，中信证券就获得了1,325万元租金收入。

昨日(8月23日)以投资者身份先后致电中信证券北京和深圳的董事会办公室。两地工作人员都证实，中信证券在北京和深圳现在名为“中信证券大厦”的新办公大楼，就是半年报中的瑞城中心和卓越时代广场二期。

至于为何已经入住了还算是“在建”，北京工作人员的回答颇为有趣：“我们搬进来后明显感觉到，新房子还有这样那样的问题。等到相关事项完善后我们就会转入固定资产。”而深圳办公室则表示：“我们现在这两栋楼还有些事没做完，等做完了就会列入固定资产核算。请多关注我们的公告。”

但是一位资深上市公司财务经理指出，按照会计准则，对于写字楼，只要是装修完毕，可以入住，那么无论是否住进去，都应该从“在建工程”转入“固定资产”进行核算，并计提折旧。如果是将自有房产出租，则应该将出租部分转入“投资性房地产”核算。“从披露的信息来看，卓越时代广场5-10层去年11月就已经出租，那么早在去年11月，至少出租这部分就可以认定为达到预定可使用状态，以投资性房地产核算；否则有租金收入却没相应支出，是不匹配的。而其他大部分则最迟在搬进新办公大楼后，就应该从在建工程转入固定资产，并计提折旧。不管这房子是否有问题，也不管是否付完款、办了过户手续。”

随后，《在中信证券披露的年报和中报发现，其在阐述主要会计政策时均表示，“在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产”。可见，中信证券的会计处理不仅违背了会计准则，同时还违背了自己选择的会计政策，是非常明显的会计差错。

每月少提折旧逾500万元

由于瑞城中心项目最初预算为14亿元，而从半年报来看已经超支，因此假定中信证券在5月搬进去以后将其转入固定资产核算，并且最终转固金额就是6月30日在建工程余额14.92亿元；那么按照中信证券的会计政策，房屋建筑物的月折旧率为2.262‰，今年中期瑞城中心少提1个月的折旧338万元。卓越时代二期也是在4月搬进去以后转固，金额按预算数10.4亿元估算，那么卓越时代二期少提2个月的折旧471万元。两处房产合计少提折旧809万元。由此，两座大楼每个月少提折旧费为573万元。